房贷到底怎么贷最划算！（1）

　　大家好欢迎来到今天的讲座，我是五分钟理财！

　　买房之前你要知道这些对房地产的相关知识有了一个初步的了解，房地产呢，是个很大的话题。今天我们就来讲一讲，很多人都非常关注的一个点。房贷到底怎么样，贷款才最划算？未来准备买房的小伙伴可一定要认真看下去，说不定就可以帮你节约好几万！

　　说到房贷到底如何贷，我们主要会从贷款金额，还款期限，房贷利率，还款方式四个部分来具体讲解。这里，我们一个一个来看。

　　首先是贷款金额，我们申请贷款最关心的就是给贷款到底多少钱，这很大程度上关乎着我们能不能买下心仪的房子。拿我上海一个朋友之前的经历来举个例子。根据当地的买房政策，他买自己名下的首套房需要支付35%的首付，剩余部分材料进行银行贷款，找到银行的工作人员咨询之后，告诉他，由于贷款的房子这个比较新，所以呢，可以按照两百万的交易价格进行贷款，然后呢，他的工作能力也很强，工资流水比较高，按时缴纳五险一金，有足够的偿还能力，加上他一直保持着比较好的征信记录，所以银行很愿意提供贷款。看起来很简单的一个流程，但实际上牵扯到了好几个银行审核贷款的影响因素，首先是首付比例，大家都知道首套房和多套房的首付比例是完全不一样的。比如上海，这里首套房就是最低35%的比例，而二套房的住宅最低50%。第二个是房屋年龄，新房子更容易下贷款。第三个借款人的财务实力和还款能力，一方面是考察你的收入情况，另一方面是考察连锁资产情况。第四个征信记录和贷款记录，主要看你过去有没有不良的记录和污点。如果有贷款逾期或者信用卡分期逾期等情况，可能会影响你最新的贷款放款。另外要注意的是，不同地区不同的银行，他们贷款审核标准可能都会不太一样。如果一家银行不通过或者额度比较低，可以试着申请其他家银行。一般来说征信记录良好，并且还款能力达到一样的标准，房贷通过的可能性还是很大的。

　　第二个我们来讲还款期限，按照最大的贷款金额最大的贷款时间来进行申请。这是由于房贷利率通常都比较低，年化利率呢，不会超过6%。闲置资金更适合做长期投资，而不是提前还款，所以还款期限应该申请的越长越好。但是你知道吗？我是每一个人，每一套房子都可以申请满30年的贷款的。比如年龄比较大的人容易发生意外风险的可能性比较高，银行的就不会记很长时间的还款期限。举个例子，某个银行对于贷款期限有着如下的要求。年龄是在18周岁到65周岁之间，有合法的身份证明，居住证明，收入证明，没有不良的信用记录，具有完全民事行为能力的自然人。二申请人的年龄和借款期限之间的总和不可以超过七十。也就是说，如果你五十岁了，那么你就不可以贷款30年，最多只能贷20年。另外，一些房龄比较久的房子，不仅在贷款额度上会有限制，贷款期限也会有限制。当然，具体还是要看各地各银行的政策为准。

　　第三点是房贷利率这一点，我们在之前的实操课堂最新房贷政策解读中，已经为大家非常详细的进行了讲解。简单回顾下，当时我们总结了五个关注点，这里呢就不多做展开了。首先，第一个现在利率比较高，如果是投资不要急着买，如果是刚需，那么就跟着需求走，该买还是要买的。第二个大趋势下，整体的贷款利率都会下降，第三个要用好公积金。第四个申请的时间很重要，第五个房贷利率每年可以调整一次。值得一提的是，实际贷款利率由各个银行各个地区在这基础上进行调整。另外，今天我们稍后也会好好讲一讲，如何用好公积金来给自己更便宜的贷款。

　　第四个是还款方式，在还款方式上主要有两种，一种叫等额本息，另外一种叫等额本金，相信大家的眼睛也经常听到这样的说法，不少小伙伴也经常来咨询这两种贷款方式，其实并没有什么优劣之分，只有合不合适。稍后我们也会详细讲讲这两种分别适合什么样的贷款者。如果之前已经有小伙伴进行房贷了，那么可以在贷款合同上重新确认一下自己的贷款是哪一种？如果没有进行过房贷的小伙伴，则更是要竖起耳朵。在银行申请贷款的时候，他是会让你选择一种的。在确定了其中一种并开始还款之后，如果你后悔想要调整，有的银行是不允许调整的，就算可以调整也会非常麻烦。所以最好在一开始就想清楚。出完了贷款的四要素，接下来我们来好好讲一讲，大家很感兴趣的公积金贷款。首先来讲，公积金是什么，又该怎么查？公积金他前身是住房公积金，他是政府为买房提供的一个福利账户，能够在我们的房子问题上提供很多优惠。对于很多刚刚参加工作没多久的小伙伴来说，公积金呢？其实挺有存在感的，只知道自己每个月的工资里面有一部分会被扣掉。作为公积金其实呢？他是一项相当不错的福利制度，我们每个月缴存的公积金公司也要缴存同样的额度，等于说我们是拿了双倍，而且这些钱都是到我们的公积金个人帐户上的。也就是说，这些钱最终都是归你的，只是存在公积金账户中动用起来不太方便。另外，要注意的是，各地的公积金缴存基数和比例是不一样的，通常都是按照你每个月的社保基数进行计算的缴存比例在5%到12%不等。比如说上海市的缴存比例就是7%。那么，怎样查询自己的公积金账户余额呢？大家可以登陆当地的公积金管理网站，通过自己的账号和身份信息就可以进行查询了。如果你不清楚自己的公积金账号，可以找公司的人事或者财务进行索要。另外，微信和支付宝也在不少城市推出了公积金的查询功能，大家可以直接在微信或者支付宝搜索城市服务，看看你所在城市是否已经开通。

　　接下来，我们来聊一聊公积金的用处，公积金最大的用处就是申请低利率的房贷。五年期以上的公积金贷款利率仅为百分之3.25，远低于最新一批下的百分之4.85，是个非常低的低利率贷款神器。不过呢，公积金贷款各个地区的条件会不太一样，并且每个人可以申请到的额度也是不同的，政策也在不断变化。最好方式就是咨询当地的公积金管理中心。我们以上海为例，上海公积金管理中心规定，如果你要在上海申请公积金贷款，首先要具有上海城镇的常住户口，并且能连续六个月要缴存住房公积金。并且你跟朋友之间不可以有还没有还清的公积金贷款。在贷款额度上面，上海个人的最高贷款额度是五十万，家庭也就是夫妻两人最高贷款额度可以达到一百万。

　　也就是说，个人公积金贷款额度可以达到六十万，家庭可以达到120万。我们来聊一聊不够用怎么办？现在的房价非常高，只用公积金进行贷款，额度往往会不够用。这时候呢？我们就可以选择公积金贷款，加上商业贷款的组合形式，就是说我们在办理个人商业贷款的同时，申请公积金贷款的部分和商业贷款的部分，分别按照各自的利率来进行还款。这样呢，虽然比不上纯公积金贷款的利率低，但是比起商业贷款也是优惠很多的。不过呢，只有一个小问题，贷款资格需要经过银行和公积金管理中心两个地方的审核，所以申请的时候需要的时间会比较长。如果要使用组合贷的形式，一定要提前做好准备，不要因为贷款时间而耽误了买房。比如我就知道一个案例，看中了一个二手房，虽然说可以进行组合贷，但这套二手房非常的紧俏。为了更快的锁定这套房子，百家最终决定选择是使用速度更快的商业贷款。当然，有了商业贷款之后，你也可以提取公积金，还直接还房贷，这也是公积金有一种用法。如果你已经有了公积金和商业贷款，不妨可以这样操作。

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